《順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》的政策解讀
發表日期: 2020-01-17 15:44
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文章來源:區委區政府辦公室
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點擊查看文件:佛山市順德區人民政府關于印發《佛山市順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》的通知

        為進一步加強土地開竣工監管,嚴格履行土地合同的有關約定,促進節約集約用地,根據有關法律規定,結合我區加強供后監管的實際需要,我局起草了《順德區建設用地開竣工管理辦法(試行)》(以下稱《辦法》),并報經區委區政府審批同意,于2020年1月10日由區人民政府印發實施。
        一、政策目的
        開竣工管理是建設用地供后監管的重要環節,加強開竣工監管力度,是保障土地合同履行、預防土地閑置、提高土地節約集約利用水平的重要舉措。為加強建設用地供后監管,督促土地使用權人加快地塊開發建設,規范開竣工管理,需從政策制度上進一步加以規范完善!掇k法》在現行政策基礎上,通過對開工和竣工標準、項目建設期限、土地使用權人權利和義務、非土地使用權人自身原因導致違約的情形和認定程序、違約金計收標準、分期開發項目違約金計收基數、不同供應方式合同地價的內涵等內容進行明確規定,進一步規范已供建設用地開竣工管理。
        二、政策依據
        根據《中華人民共和國合同法》《國務院發布關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)、《國土資源部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(國土資發〔2010〕34號)、《國土資源部住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(國土資發〔2010〕151號)、《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》(粵國土資規字〔2017〕2號)、《廣東省城鄉規劃條例》、《廣東省人民政府關于印發廣東省企業投資項目分類管理和落地便利化改革實施方案的通知》(粵府〔2018〕127號)等法律、法規、規章的規定,在充分聽取政府各職能部門和社會各界意見的基礎上,我局起草了本《辦法》。
        三、政策亮點
        (一)合理確定建設項目開竣工期限。
        目前,國家除對住宅用地明確開竣工期限以外,其他土地用途的建設項目并未作明確規定。為合理確定非住宅建設項目開竣工期限,按照建筑設計及施工的有關規范,結合以往相關項目建設實際以及充分征求意見,考慮到不同建筑高度(深度)和建設規模,項目建筑設計、建造工藝、施工難度、工程體量完全不同,《辦法》將建設體量、建筑高度和地下室層數等指標作為確定具體建設項目開竣工期限的依據。同時,明確通過司法處置的土地,新競得人可申請重新合理約定開竣工期限,尊重并保障了通過司法途徑取得土地使用權的新競得人合法權益。
        (二)明確非自身原因導致違約的情形和認定處置程序。
        《辦法》詳細列明了非自身原因導致開竣工違約的情形,為違約原因認定提供了依據!掇k法》要求區、鎮(街道)相關主管部門應尊重事實、主動擔當,按各自職責分工出具影響開竣工的書面證明,有效解決此前違約原因取證難的問題。同時,明確土地使用權人可選擇在合同履約復核時免除非自身原因部分的違約責任,使其不必再急于辦理延建手續,也不用擔心未及時辦理延建手續將來可能產生的違約問題。
        (三)優化違約金計收方式。
        開竣工違約原因復雜多樣,將違約責任劃分厘清到具體天數往往難以實現,實際認定過程中難免會造成土地使用權人承擔更多違約責任的情況。為更好地區分違約責任,《辦法》優化了違約金計收方式,將違約金計收標準由我區原出讓合同約定的0.3‰每日調整為按每3個月計收,并從支持實體經濟的角度出發,將產業用地違約金(0.5%每3個月)調整到低于房地產項目違約金(1.5%每3個月)。對于土地使用權人同時出現超期繳納出讓金、逾期開工和竣工的情形,《辦法》也明確了違約金計收方式。
        (四)明確分期開發項目違約金計收基數。
        對于分期開發建設、分期驗收的項目,在土地合同約定的竣工期限前,土地使用權人主動進行竣工申報的,違約金可按逾期竣工部分面積占應開發建設總面積的比例核算計收。承擔違約責任的輕重按履行合同的程度、損害結果不同而有所區別,違約金計收更加科學、合理。
        (五)完善開竣工監管范圍。
        《辦法》將違約金計收基數由“土地出讓金”調整為“合同地價”,并明確不同供應方式、不同類型土地合同地價的內涵,從根本上解決了部分土地因此前缺少違約金計收標準而造成開竣工監管力度不足的問題,進一步完善了我區建設用地開竣工監管范圍。

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